ЖК Крылья

Эскроу: не наш метод?


Эскроу: не наш метод?


Вид банковского счета – счет-эскроу, который берется за основу в актуальном механизме финансирования жилищной застройки, разработанном Минстроем РФ, Банком России и АИЖК, около полутора лет, как не пользуется популярностью у российских покупателей недвижимости.

Банковский счет-эскроу – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обязательств, или выполнения определенных обязательств. За рубежом наибольшей популярностью пользуется при оформлении договоров на покупку и продажу различных объектов недвижимости и товаров повышенного спроса.

Метод эскроу прост и необременителен. Во всем мире. Но не у нас. Особый менталитет или издержка роста общества потребления?

Покупатель и продавец договариваются о сделке. Предусматриваются все условия, по которым она будет считаться выполненной. Потом они идут в банк и открывают счет-эскроу. Покупатель кладет оговоренную сумму, равную стоимости недвижимости, которую собирается приобрести. Проверить состояние счета в любой момент могут все стороны договора. Но забрать деньги продавец может только после подписания актов и иных профильных документов, о наличии которых свидетельствуется в договоре.

Эксперты отмечают, что метод эскроу или эскроу-счет за рубежом давно и эффективно используется повсеместно. Особенно он востребован в вопросах международной торговли и предпринимательского взаимодействия. Когда требуется оплатить товар, который еще не дошел до покупателя. Тем не менее, в России до сих пор он широко не востребован. В силу законодательных норм и определенных особенностей его сфера – недвижимость. Но и в ней эскроу сегодня не очень популярен.

- Мне кажется, это данность, - подчеркивавет независимый финансовый аналитик Артем Кравченко. – Мы привыкли к банковским ячейкам – посчитали, проверили, положили, забрали. Конечно, эскроу почти тоже самое, но в безналичном обращении. На первый взгляд выгодно и быстро, ибо в банк с крупной суммой идти небезопасно. Но у нас есть существенная проблема, о которой все знают, но предпочитают громко не говорить. Для определенной и немалой категории граждан такие счета слишком прозрачны. Трудно объяснять реальную сумму сделки и у покупателей наступают налоговые последствия. Поэтому счет-эскроу по-прежнему не популярен.

По всей видимости, «серое обращение» как не позволяло, так и не позволяет привести четкую отечественную статистику открытых за последние полтора года эскроу-счетов. По-прежнему остается много нерешенных юридических вопросов, и даже уполномоченные банки, которых в России насчитывается 19, не спешат экспериментировать в этом направлении.

Однако, как свидетельствуют опубликованные недавно данные, «триумвират» Минстрой РФ – Банк России – АИЖК  имеет на эти эскроу-счета свои оптимистические взгляды.  В механизме финансирования жилищной застройки, разработанном его специалистами, очевидно, метод будет доминирующим и давлеющим с 2019 года. Неужели ведомственные разработчики планируют за ближайший год – два полностью переориентировать нашу ментальность или своеобразно нивелировать «потребительский налоговый либерализм» в нашем массовом сознании?

Аналитики и эксперты рынка недвижимости сегодня констатируют, что большинство сделок с недвижимостью относятся ко вторичному рынку жилья, который, в свою очередь, изобилует альтернативными сделками. Такие сделки для эскроу-счетов просто недопустимы.

- Эскроу-счета входят в систему страхования вкладов, - отмечает Артем Кравченко. – Сумма страхования доходит до 10 миллионов, а не 1 миллиона четыреста тысяч, как при обычных депозитах. Средства дольщиков на эскроу-счетах будут доступны только после выполнения застройщиком всех взятых на себя обязательств. Дольщики относительно защищены. Но застройщики, которым нужны оборотные средства теряют производственную мобильность и элементарный коммерческий интерес «здесь и сейчас».

Эксперты продолжают подчеркивать огромную роль наличных оборотных средств в застройке жилья и в потребительском сознании граждан. Безналичный эскроу-счет, конечно, гибкий инструмент, но у нас на него можно внести исключительно денежные средства, а эскроу-агентами могут быть только банки. В международной практике перечень имущества значительно шире, а агентами могут быть адвокаты или нотариусы.

Даже беглый взгляд на перспективы скорого внедрения и доминирования метода эскроу в актуальном финансировании застройки от Минстроя РФ, без более детальной проработки и нивелирования негативных сопутствующих факторов оставляет у многих отраслевых специалистов и экспертов впечатление скорее декларации о благих намерениях, чем сбалансированного или прорывного решения проблем жилищного строительства.

Фото: свободный доступ

 
^ Наверх