В каких случаях сделку купли-продажи могут признать недействительной?
По оценкам экспертов, ежегодно до 15% всех сделок с недвижимостью оспаривается в судебном порядке. Некоторые из них впоследствии признаются недействительными. Что это означает, и на каких законных основаниях предыдущий владелец может вернуть квартиру?
Разница между оспоримой и ничтожной сделкой
Оспоримыми считаются соглашения, которые могут быть признаны недействительными по решению суда. Как правило, инициаторами таких процессов выступают родственники и наследники предыдущего владельца, считающие, что при продаже недвижимости были нарушены их права.
К ничтожным сделкам, в свою очередь, относятся те, которые изначально были заключены с нарушением российского законодательства — например, если продавец подделал документы о праве собственности. В этом случае основанием для признания сделки недействительной будет установление самого факта нарушения.
Виды ничтожных сделок
Сделка купли-продажи квартиры в Новосибирске будет считаться ничтожной (то есть, не заключенной вовсе), если:
- договор был заключен с малолетними детьми (до 14 лет), недееспособными лицами;
- для продажи квартиры использовались поддельные либо утратившие актуальность документы;
- соглашение с покупателем является фиктивным, заключенным для вида — например, если должник передал недвижимость кому-то из родственников, чтобы избежать описи и ареста данного имущества.
Договор о покупке жилища может быть признан ничтожным в течение 3-х лет после заключения. В ряде случаев сроки исковой давности могут быть увеличены до 10 лет.
Основания для признания сделки недействительной в суде
Подать иск и оспорить права покупателя на владение недвижимостью могут как участники сделки, так и третьи лица, прокуратура, органы местного самоуправления. Наиболее распространенными причинами подобных обращений являются:
- продажа квартиры без предварительного согласия третьего лица либо госструктуры;
- заключение сделки несовершеннолетним лицом 14-17 лет без нотариального согласия родителей;
- в момент подписания догора предыдущий владелец не отдавал себе отчет в своих действиях (находился под действием алкоголя, наркотиков либо пребывал в состоянии аффекта);
- продавца вынудили к оформлению договора обманом, угрозами, насильственными действями и т. д.
Стандартная практика в случае признания сделки недействительной — двусторонняя реституция, при которой право собственности вновь переходит к продавцу, а покупатель получает обратно 100% денежной суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Фото: свободный доступ